第二期 民法典物權(quán)編(上)
目? 錄
第二十一章? 住有所居保特困? 物權(quán)限制守平衡
第二十二章? 預(yù)告登記防風(fēng)險(xiǎn)? 三月失效須謹(jǐn)記
第二十三章? 業(yè)主表決事項(xiàng)明? 小區(qū)和諧少紛爭(zhēng)
第二十四章? 添附歸屬多因果? 意思自治勵(lì)善行
第二十五章? 農(nóng)地流轉(zhuǎn)保安全? 多渠鼓勵(lì)享物權(quán)
第二十六章? 住宅用地自續(xù)期? 費(fèi)用減免依法理
第二十七章? 動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)權(quán)限? 保障經(jīng)營利效益
第二十八章? ?抵押財(cái)產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓? 鼓勵(lì)交易保債權(quán)
第二十九章? ?動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保清償序? 登記交付時(shí)間定
第三十章? ? ?動(dòng)產(chǎn)抵押雖優(yōu)先? 留置例外要注意
第二十一章? 住有所居保特困? 物權(quán)限制守平衡
【疑難困惑】梁三婆擁有A住房,晚年一直由保姆張梅陪護(hù),彼此親密無間。梁三婆看到張梅60多歲,孤身一人,擔(dān)心自己過世后,張梅無房居住。梁三婆自書遺囑:我死后,女兒繼承A住房;張梅有生之年對(duì)該住房享有永久居住權(quán)。梁三婆過世后,女兒對(duì)外出讓該住房,要求張梅搬走。張梅好在梁三婆生前給了她居住權(quán)遺囑,否則,真不知咋辦?
【民法典據(jù)】第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
【律師釋法】居住權(quán)是一種用益物權(quán),是對(duì)特殊困難群體“住有所居”在法律上的特別保障,可以對(duì)抗新的所有權(quán)人、抵押權(quán)人、繼承人……;但是,居住權(quán)人不能將其出租、出讓、繼承,這有利于實(shí)現(xiàn)物權(quán)的平衡性。
第二十二章? 預(yù)告登記防風(fēng)險(xiǎn)? 三月失效須謹(jǐn)記
【疑難困惑】付阿姨購買一小區(qū)住宅現(xiàn)房,但未能即時(shí)辦理商品房預(yù)告登記。開發(fā)商見房價(jià)大漲,出于利益驅(qū)動(dòng),“一房二賣”出售給張三豐,即時(shí)辦理了預(yù)告登記和不動(dòng)產(chǎn)登記。付阿姨遭遇權(quán)利損害,該怎么辦呢?
【民法典據(jù)】第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。
【律師釋法】房屋買賣協(xié)議不能產(chǎn)生物權(quán)效力,其物權(quán)存在許多不確定性;為防止“一房二賣”等道德風(fēng)險(xiǎn),買受人在房屋買賣過程須即時(shí)辦理預(yù)告登記,即時(shí)獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
第二十三章? 業(yè)主表決事項(xiàng)明? 小區(qū)和諧少紛爭(zhēng)
【疑難困惑】興旺物業(yè)公司擅自出租小區(qū)外墻、電梯廣告位,收取租金據(jù)為己有;據(jù)此,業(yè)主高文起訴至法院。法院審理認(rèn)為:小區(qū)共有部分招租應(yīng)提交業(yè)主大會(huì)共同決定,收益應(yīng)納入小區(qū)公共財(cái)務(wù)收支;判決物業(yè)公司依法糾正。
【民法典據(jù)】第二百七十八條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)。
【律師釋法】新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”為須由業(yè)主表決的重大事項(xiàng);這有利于小區(qū)業(yè)主行使自治權(quán),維護(hù)小區(qū)業(yè)主整體利益。
第二十四章? 添附歸屬多因果? 意思自治勵(lì)善行
【疑難困惑】張華代管劉榮住房期間,擅自投資8萬元將劉榮住房修繕一新,加蓋兩間廂房。劉榮退休返回原籍,讓張華騰還房屋。張華要求劉榮支付他8萬元投資,劉榮斷然拒絕。二人糾紛咋解決呢?
【民法典據(jù)】第三百二十二條因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律規(guī)定;法律沒有規(guī)定的,按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無過錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。
【律師釋法】張華代管期間,擅自投資8萬元將劉榮住房修繕一新,加蓋兩間廂房,違背劉榮真實(shí)意愿;張華應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。但張華投資修繕是善意的有價(jià)值的,恢復(fù)原狀不利于社會(huì)財(cái)富保護(hù)和價(jià)值利用,劉榮可給予適當(dāng)補(bǔ)償,獲得修繕添附。
第二十五章? 農(nóng)地流轉(zhuǎn)保安全? 多渠鼓勵(lì)享物權(quán)
【疑難困惑】咱們應(yīng)該怎樣處理好、保護(hù)好農(nóng)村集體土地涉及的土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)三個(gè)權(quán)利關(guān)系呢?
【民法典據(jù)】第三百三十九條 土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。第三百四十一條流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán),自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。
【律師釋法】頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的前提條件是承包方與發(fā)包方簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同以取得土地承包經(jīng)營權(quán),然后進(jìn)行層報(bào)審批合格后,方可登記發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)需查明轉(zhuǎn)讓方是否取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán),這可增加土地流轉(zhuǎn)交易的安全性。
第二十六章? 住宅用地自續(xù)期? 費(fèi)用減免依法理
【疑難困惑】竹林村的張花小夫妻擁有一處舊住房,但該宅基地期限僅剩20余年啦;該宅基地期滿后續(xù)期,是否要繳納費(fèi)用呢?
【民法典據(jù)】第三百五十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
【律師釋法】物權(quán)法規(guī)定宅基地期限屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。民法典在保障民眾居住權(quán)免費(fèi)續(xù)期外,又為炒房者繳費(fèi)續(xù)期提供了法律細(xì)則空間。
第二十七章? 動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)權(quán)限? 保障經(jīng)營利效益
【疑難困惑】白程等村民通過企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營,實(shí)現(xiàn)企業(yè)欠付林木貨款收回;但又擔(dān)心困難企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營收益被其他債權(quán)人主張債權(quán),咋辦呢?
【民法典據(jù)】第四百零四條以動(dòng)產(chǎn)抵押的,不得對(duì)抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。
【律師釋法】白程等村民為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)欠付林木貨款收回;可將村民林木貨物動(dòng)產(chǎn)設(shè)定為企業(yè)動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押債權(quán)。
第二十八章 抵押財(cái)產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓? 鼓勵(lì)交易保債權(quán)
【疑難困惑】白甲將其住房與銀行簽訂《抵押借款合同》,辦理了抵押登記。抵押貸款期間,白甲將該住房出讓給李奎,白甲未征得銀行同意,白甲未將抵押貸款告知李奎。面對(duì)雙重法律關(guān)系,該咋辦呢?
【民法典據(jù)】第四百零六條抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
【律師釋法】該案例既鼓勵(lì)交易,又保護(hù)擔(dān)保物權(quán)。李奎可以要求辦理該房過戶登記;但是,李奎通過轉(zhuǎn)移登記而取得的該房所有權(quán)是有權(quán)利瑕疵的,即該房上設(shè)置的抵押權(quán)依然存在,不會(huì)因?yàn)樵摲克袡?quán)轉(zhuǎn)移了而消失,銀行作為抵押權(quán)人仍可主張?jiān)摲績?yōu)先受償實(shí)現(xiàn)債務(wù)。
第二十九章 動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保清償序? 登記交付時(shí)間定
【疑難困惑】不同的債權(quán)人對(duì)債務(wù)人所有的同一動(dòng)產(chǎn),即辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記,又交付質(zhì)押并存時(shí),債權(quán)清償順序怎么定?
【民法典據(jù)】第四百一十五條 同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的,拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序。
【律師釋法】有證據(jù)證明債權(quán)擔(dān)保登記或交付時(shí)間先后的,其債權(quán)清償按時(shí)間先后清償;沒有證據(jù)證明的或同時(shí)辦理的,可按債權(quán)比例清償。
第三十章? 動(dòng)產(chǎn)抵押雖優(yōu)先? 留置例外要注意
【疑難困惑】詹慶向阿根購買并接收了一套紅木家具,詹慶欠付阿根20萬元貨款;阿根為了貨款回收安全,即時(shí)與詹慶辦理了該套紅木家具動(dòng)產(chǎn)抵押登記。詹慶鑒于該套紅木家具運(yùn)輸中有破損變形,便將其交付劉芳修復(fù),維修價(jià)款確定為15萬元;詹慶未能清償劉芳15萬元維修價(jià)款,劉芳留置該套紅木家具。咋辦呢?
【民法典據(jù)】第四百一十六條動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)是抵押物的價(jià)款,標(biāo)的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的,該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償,但是留置權(quán)人除外。
【律師釋法】劉芳維修價(jià)款應(yīng)當(dāng)獲得優(yōu)先清償,劉芳留置權(quán)優(yōu)先于阿根的抵押權(quán)。
編輯:熊丹
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