近期國內(nèi)多地宣布逐步“取消公攤”,，實行商品房按套內(nèi)建筑面積計價銷售——

購房計費調(diào)整,，公攤部分更透明

買一套房，公攤面積多大,、得房率多高,，是購房者普遍關(guān)注的話題。最近,，國內(nèi)部分地區(qū)針對計算公攤出臺新規(guī)：在湖南衡陽,，有關(guān)部門明確從2025年起,，商品房實行按套內(nèi)建筑面積計價銷售；在河北張家口,，相關(guān)部門發(fā)文表示“逐步推進(jìn)‘取消公攤’”,，引發(fā)廣泛關(guān)注。

長久以來,，國內(nèi)多地普遍執(zhí)行買房計算公攤面積,，為何近期多地紛紛提出“取消公攤”？購房者該如何計算購房面積和“到手面積”,？

購房者對公攤面積存在疑慮

家住北京市朝陽區(qū)的李雯莎前兩年購入了一套建于2004年的房子,。購房時，房本上寫的建筑面積為66平方米,，而套內(nèi)實際面積只有45平方米,。“兩者的面積差是公攤部分,。雖然買房前就知道有公攤,，但本身買的是小戶型，公攤占了20多平方米,，心里還是有點難以接受,。”李雯莎說,。

多數(shù)人購房時會算算公攤賬,。

根據(jù)2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),，買受人按照法律,、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任,。這里的“分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”,，也就是老百姓通常所說的“公攤”。

從購房計價方式看,，商品房銷售可以按套（單元）計價,，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套內(nèi)建筑面積計價,，即不計算分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,。

哪些部分算公攤？哪些部分算套內(nèi),？記者了解到,，一套房子的套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積。公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井,、樓梯間,、垃圾道、變電室,、設(shè)備間,、公共門廳和過道、地下室,、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積,；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

“房屋存在‘公攤’是客觀現(xiàn)象,，畢竟樓房不能沒有樓梯,、沒有過道?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池告訴記者,，在中國實行房改后，購房者所持的房本上標(biāo)明的是包含公攤在內(nèi)的建筑面積,。但是從目前的情況看,，的確存在部分樓房公攤范圍不夠明晰的問題。某套房的公攤具體包含哪些部分,？面積到底有多大,？是否計算多了？購房者有沒有吃虧,？這都是購房者存在疑慮的地方,。

來自安徽合肥的陳靖告訴記者，自己買了一套建筑面積為140平方米的電梯房,，實際套內(nèi)面積卻只有99平方米,。“我家小區(qū)樓棟比較高,，涉及計算避難層,、電梯高度等，公攤面積比較大,。買電梯房是為了更好的居住環(huán)境,，買房時也被告知了這些因素，但沒想到二者差距這么大,，難免會有‘公攤占比不合理’的想法,。”

還有的購房者認(rèn)為部分住房公攤面積的計算方式不夠透明,。來自山東濰坊的王力鵬買了一套建筑面積約120平方米的三居室,，購房時,，銷售告知公攤面積約為24平方米。收房后,，他卻發(fā)現(xiàn)實際公攤面積與此前口徑存在明顯出入,。“合同上的套內(nèi)面積和我們收房后實際測量的相差了10平方米左右,，也就是公攤面積不止之前說的20多平方米,，這個差值主要是墻體的厚度，外墻有一半的面積算業(yè)主套內(nèi)建筑面積,，但當(dāng)時房產(chǎn)銷售沒有說明,，我們在簽合同時也被各種專業(yè)術(shù)語繞暈了，只能‘認(rèn)栽’,?！蓖趿i說。

不是零公攤,，而是調(diào)整計價方式

對一些購房者關(guān)注的公攤問題,，近期部分地區(qū)“官宣”了相關(guān)新政。

2024年12月17日,，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門印發(fā)《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》,，提出“逐步推進(jìn)‘取消公攤’”；同期,，湖南省衡陽市自然資源和規(guī)劃局,、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、衡陽市發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》,，明確自2025年1月1日起,，衡陽市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。

如何理解這些新措施,？這是否意味著今后購房不再把“公攤面積”納入計算,？

“實際上這只是計量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化?！壁w秀池告訴記者，公攤面積客觀存在,、不可能取消,，部分地區(qū)提出按套內(nèi)面積計價，只改變了房屋價格的計算方式,。對于購房者來說,，購買某一套房子的總價并不會改變。比如,，若購買一套建筑面積為100平方米,、套內(nèi)建筑面積為80平方米的房子,，其總價為200萬元。按照建筑面積計價是每平方米2萬元,，按照套內(nèi)建筑面積計價則為每平方米2.5萬元,。“按照套內(nèi)建筑面積計價,，標(biāo)明的單價會上漲,，同時根據(jù)住房面積來征收的物業(yè)費、暖氣費等標(biāo)準(zhǔn)也沒有改變,，這些費用仍是包含了公攤面積在內(nèi)的,。”趙秀池說,。

既然房屋總價不變,，為什么要對計價方式進(jìn)行調(diào)整？業(yè)內(nèi)人士表示,，這主要是為了讓消費者在購房時信息更加透明,。

張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員介紹，“取消公攤”是為了鼓勵房企按套內(nèi)建筑面積計價銷售,，并非不計公攤成本,，計價方式發(fā)生變化是為了讓消費者消費得“明明白白”。衡陽市住建局有關(guān)方面也表示,，相較于按建筑面積計價,，按照套內(nèi)建筑面積計價對購房者而言更加直觀，能讓其直觀了解實際購買的居住空間大小,，也就是購房者常聽到的“得房率”,，這有利于購房者直接判斷意向房屋價值。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,，政策本身是為了通過調(diào)整購房計價方式,，消除購房者的信息不對稱問題，不是簡單地“取消公攤”,?！鞍凑仗變?nèi)建筑面積計價，能讓購房者在買房時弄清所買房屋的建筑面積,、套內(nèi)面積,、公攤面積以及公攤了哪些部分。同時,，也能有效杜絕開發(fā)商將本不應(yīng)計入公攤部分的面積算入公攤,，這能夠有效保障購房者的消費權(quán)益?！崩钣罴握f,。

讓公攤成為“好房子”挑選標(biāo)準(zhǔn)

那么長遠(yuǎn)來看,，是否有必要考慮徹底取消公攤？

“客觀看來,，‘取消公攤’是不成立的,，也沒有實質(zhì)意義，反而可能造成誤解,。調(diào)整涉及公攤面積的計價方式,，初衷還是讓購房者買房更加安心。況且,，即便要改變包含公攤面積在內(nèi)的物業(yè)費,、暖氣費等計量標(biāo)準(zhǔn)，也需要漫長的立法過程,?！壁w秀池說。

實際上,，公攤面積大小,，也影響著居民的居住體驗。

站在購房者的角度,，公攤部分越小,，似乎室內(nèi)居住面積越大，但這并不意味著公攤面積越小越好,。在李宇嘉看來,，合理的公攤對居民而言是有必要的?！氨热?，樓梯、電梯,、大堂等部分保留一定面積,，既能提高業(yè)主的居住舒適性，也相對安全,。再如服務(wù)‘一老一小’的公共食堂,、活動空間等，也是提高居民幸福感的重要公攤,。如果沒有這些空間,，盡管室內(nèi)居住面積看似增加了，但事實上業(yè)主的整體舒適度也下降了,?！崩钣罴握f,。

業(yè)內(nèi)人士表示,，在推進(jìn)購房計價方式更加透明的同時,，消費者也可以將公攤面積作為挑選“好房子”的評價標(biāo)準(zhǔn)。比如,，有些樓盤項目標(biāo)注的公攤面積大,，通常是因為其公共設(shè)施和公共空間較多，包括對于社區(qū)“一老一小”活動空間的設(shè)置,、更寬敞的電梯樓梯等,。如果業(yè)主希望居住在這樣的空間，就可以選擇這類樓盤項目,。

記者注意到,，除了聚焦公攤面積，近期還有多項重磅樓市政策指向加強“好房子”建設(shè),。前不久召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出,，要建設(shè)安全、舒適,、綠色,、智慧的好房子。在打造“中國建造”升級版重點任務(wù)中,，也強調(diào)要在更大范圍推廣智能建造,、綠色建造和裝配式建筑，這正是推動“好房子”建設(shè)的發(fā)力點,。

中指研究院有關(guān)人士介紹,，目前全國已有多地在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計容規(guī)則，引導(dǎo)和鼓勵房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,，提升購房者居住體驗,。在國內(nèi)不少城市，已出現(xiàn)多個得房率超100%的新房項目,。預(yù)計后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策,，為“好房子”供給提供支持。伴隨“好房子”數(shù)量增長,，未來有望進(jìn)一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放,，促進(jìn)樓市修復(fù)。（記者 廖睿靈）

編輯：金艷

責(zé)任編輯：冉華陽

編審：吳山冠